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Le bail
Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurances, caisse de retraite, etc.).

Mentions obligatoires
Le bail doit être conclu par écrit. Il contient obligatoirement les informations suivantes :
  • Les noms et adresses du propriétaire, même lorsque celui ci a recours aux services d'un administrateur de biens ;
  • La date de prise d'effet et la durée du bail ;
  • La consistance et la destination des lieux loués ;
  • La désignation des locaux et équipements à usage privatif et le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
  • Le montant du dépôt de garantie s'il est prévu ;
  • Le constat de risque d'exposition au plomb, s'il y a lieu.


Mentions interdites
La loi interdit :
  • l'obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique ;
  • la résiliation de plein droit du bail dans les autres cas que le non-paiement du loyer ou le défaut d'assurance ;
  • l'autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente ;
  • l'autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas de non respect du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble ;
  • l'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou professionnelle.
  • l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur ;
  • l'obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable lorsqu'il a signifié son congé.


Pièces à joindre au bail
Un certain nombre de pièces doivent être jointes au contrat de bail, à savoir :
  • l'état des lieux ;
  • l'extrait du règlement de copropriété (le cas échéant) ;


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Les obligations des parties
La signature d'un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire.

Les obligations du bailleur
Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation. Les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent fonctionner correctement.

La notion de logement décent a été définie par la loi du 13 décembre 2000. (dite loi SRU) qui concerne les baux soumis à la loi de 1989: Le logement ne doit pas présenter de 'risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation'. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations nues ou meublées, ainsi qu'aux contrats en cours.

De même, le bailleur est tenu d'assurer au locataire, en cours de bail, une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.


Les obligations du locataire
Le locataire a l'obligation :
  • de payer le loyer et les charges ;
  • de souscrire une assurance multirisques habitation pour assurer le logement ;
  • de procéder à toutes les réparations locatives nécessaires ;
  • d'accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et dans les parties privatives.


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L'état des lieux
Même s'il n'est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location.
En son absence, la partie qui aura refusé l'établissement de l'état des lieux ne pourra invoquer la présomption selon laquelle les lieux auraient été reçus en bon état de réparation.
Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l'entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.
Il peut être dressé :

  • soit par le propriétaire en présence du locataire ;
  • soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'huissier de justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, les frais d'établissement seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.


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Les réparations locatives
Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant ainsi que les petites réparations à la charge du locataire.
Celui-ci est tenu d'effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction.
Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère à titre indicatif la liste des réparations réputées locatives qui peuvent concerner l'extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche...).
Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant, le locataire, qui a l'obligation de se comporter « bon père de famille », doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. Lors de la restitution des locaux en fin de bail, le locataire est tenu de les restituer avec les réparations locatives effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état.



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Le loyer
Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire.
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique.
Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Depuis le 1er janvier 2006, l'indice de référence est obligatoirement l'I R L qui vise à atténuer l'impact de l'évolution du coût de la construction sur l'augmentation des loyers.
Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.



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Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. A compter du 10 février 2008, son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le propriétaire est en droit d'en réclamer un.
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes pouvant restées dues au bailleur.



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Le cautionnement
Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La « caution » est une personne qui s'engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier.
Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu'il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut alors résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n'aura d'effet qu'au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le cautionnement peut également être consenti pour la durée déterminée lorsqu'il précise le nombre de renouvellements qui rentreront dans le champ d'application de dit cautionnement. visé par l'acte.
A peine de nullité, l'acte de cautionnement doit comporter :

  • la mention manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989, par la caution ;
  • la mention manuscrite de la caution exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée.


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Les charges locatives
On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.
Il s'agit :

  • des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc.) ;
  • des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.) ;
  • des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.
Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives.
Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des ' provisions sur charges ' Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.
Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :

  • le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop ;
  • le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois.
Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant même sur 5 années.


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La demande de quittance
Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Dans le cas d'un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.



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Le congé
Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier.

Congé signifié par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois, réduit à un mois en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi .ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, ou encore, s'agissant des locataires de plus de 60 ans, lorsque l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du RMI

Congé signifié par le propriétaire
Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location, pour l'un des motifs ci-après, doit donner congé au locataire, six mois au moins avant le terme du bail en cours, à savoir :
  • Le bailleur peut donner congé afin de reprendre le logement pour y habiter ou le faire habiter par son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an, le partenaire avec lequel il est lié par un PACS, ses ascendants et de ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire
  • Le bailleur peut également congé pour mise en vente de son bien, le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, pendant un délai de 2 mois selon les conditions fixées dans le dit congé
Le bailleur peut enfin donner congé pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple le non paiement du loyer de façon régulière.


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